Tartışmalı kentsel dönüşüm düzenlemesi yasalaştı

Afet riski bulunan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarını düzenleyen tartışmalı kanun teklifi 7 Kasım’da TBMM’de kabul edilerek yasalaştı.

Kentsel dönüşümle ilgili düzenlemeler içeren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” 7 Kasım’da TBMM Genel Kurulunda kabul edildi.

Torba yasa teklifinin amacı, 6 Şubat 2023 tarihli depremlerin ardından “afet riski odaklı kentsel dönüşüm çalışmalarının baştan gözden geçirilmesi ve dönüşüm uygulamalarının ivedilikle başlatılması ve tamamlanması, riskli yapıların ve alanların dönüştürülmesi işinin bir an önce tamamlanması, uygulama sürecinde karşılaşılan sorunların çözülmesi ve hızlandırılması” olarak belirtiliyor.

21 maddelik yasa ile birlikte kentsel dönüşüm kararı için artık hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun alınması gerekmeyecek, salt çoğunlukla bu karar alınabilecek.

Riskli yapı denetimi ise, Ekim ayında Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından veya idarelerce yapılacak.

Riskli yapıların tespitinin hak sahibi veya kiracılarca engellenmesi halinde mülki idari amirinin yazılı izniyle riskli yapılar çilingir yardımıyla açılarak denetlenecek. Yıkım için 90 günlük süre verilecek. Tahliye olmazsa polis devreye girecek.

Yasayla birlikte deprem bölgesinde yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçleri de hızlandırılacak. Hasar tespit raporları ile ilgili açılan iptal davalarına da yeni usuller getiriliyor.

Mimarlar Odası: “Rant odaklı yapılaşma”

TMOB Mimarlar Odası, yasanın afet bölgelerinde risk altındaki alanların dönüştürülmesinin değil “bu alanlarda rant odaklı yapılaşmanın” önünü açacağını belirterek düzenlemeyi eleştiriyor.

2 Kasım’da bir açıklama yayınlayan Mimarlar Odası, önerilen değişikliklerin “yapılaşmayı artırıcı, planlama bütünlüğünü yok sayan, barınma ve mülkiyet gibi temel anayasal hakları rant aracı haline getiren nitelikte” olduğunu belirtti.

Oda, açıklamasında yasanın olası sonuçları olarak şu noktaları sıraladı: “Yurttaşların mülklerine el konulmasının önü açılmakta, barınma hakkı gasp edilmektedir. Yapılaşmayı artırıcı, planlama bütünlüğünü yok sayan, barınma ve mülkiyet gibi temel anayasal hakları rant aracı haline getiren nitelikte olduğu görülmektedir. Ekonomik kriz koşullarında sağlıklı, güvenli ve sağlam yapılı çevrede barınma hakkına erişemeyen yurttaşlar yeniden borçlandırılmaktadır. Savunma ve yargı kararlarına itiraz hakkı ortadan kaldırılmakta hak arama özgürlüğü kısıtlanmaktadır.”

Gazete Duvar Yazarı Bahadır Özgür yazısında, yeni düzenlemenin “kentlerdeki arsalar üzerindeki tasarruf hakkının tek bir iradeye geçmesi” anlamına geldiğini, “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile belediyelerin yetkilerinin gasp edildiğini” ifade etti:

“Bunu açıkça 11 kenti vuran depremin henüz ikinci günü alınan kararlarla sergilediler zaten. ‘Hızlı yeniden inşa’ adı altında insanlar henüz enkaz altındayken, uygun Hazine arazilerinin yerine gidip orman arazilerini, tarım alanlarını kamulaştırdılar. Yasal itirazların yolunu tıkadılar, uygulama planları hazırlanmadan inşaat ihalelerini aceleyle yaptılar. Öyle ki kamulaştırma, bazı ‘özel’ şahıslara ait parsellerin etrafından dolanıp, küçük üreticilerin zeytinliklerini buldu. Deprem bölgesinde uygulamaya konulan imar rejiminin en çarpıcı örneği oldu Hatay.”

---

---

Düzenleme neler getiriyor?

TBMM resmi sitesinde yer alan açıklamaya göre düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor. TBMM tarafından yapılan açıklama şöyle:

Kanunla, 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor.

Buna göre, 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacak; bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılacak.

Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek.

Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hallerde, dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılacak. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hallerde keşif ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapılabilecek. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.

İstinaf istemi 2 ay içinde karara bağlanacak

Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilecek. Bu davalar dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacak. Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilecek. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenecek ve tebliğe çıkarılacak. İstinaf dilekçelerine cevap verme süresi 15 gün olacak. İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.

Tam yargı davalarıyla bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemeyecek. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak ve bu davalar bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam edilecek. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da bu madde hükümleri bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacak. Buna göre işlemeye başlamış olan savunma verme süresi, bilirkişi raporuna itiraz süresi, istinaf başvuru süresi ve istinaf dilekçesine cevap verme süresi değişmeyecek.

Rezerv yapı alanları yeniden tanımlanıyor

Kanunla, dış finansman imkanlarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, krediye ilişkin anlaşmadaki amaca sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme de yapıldı. Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un “dış borcun tahsisi” tanımına “Kentsel Dönüşüm Başkanlığına” ibaresi eklendi.

Kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılırken Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapıldı.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’daki “rezerv yapı alanı” tanımında değişikliğe gidildi. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarılırken bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı riskli yapı tespiti yapabilecek

Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklik yapıldı.

Buna göre, riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek.

Kolluk kuvveti marifetiyle tahliye

Alanlarda uygulama süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “yarısı bizden” kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapıldı.

Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.

Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek.

Kentsel dönüşüm işlemlerinde maliklerin salt çoğunluğu

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

Kabul edilen kanuna göre, kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

Arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabilecek

Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup 30 Mart 2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde 50’sinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan satılabilecek veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ön alım hakkı, başkanlığın veya Hazinenin kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılacak.

Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilecek. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılacak ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilecek. İtirazların reddedilmesi halinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşecek.

Düzenleme kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilecek.

Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilecek ancak ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici kadrolarının mali ve özlük hakları düzenlendi.

Kanunla riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek.

Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.

Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.

Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı gelirleri

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından inşa edilecek yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, uygulama imar planı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gelirleri, genel bütçeden yapılacak Hazine yardımları her türlü nakdi, taşınır ve taşınmaz niteliğindeki bağış ve yardımlar, başkanlık tarafından gerçek ve tüzel kişilere verilecek bilgi, belge ve hizmetler karşılığında alınacak ücretlerden, taşınır malların satışından veya kiraya verilmesinden ya da işletilmelerinden elde edilen gelirlerden, taahhütlerini tamamen veya kısmen yerine getirmeyen yüklenicilerden alınan tazminatlar ile gelir kaydedilen teminatlardan ve diğer gelirlerden oluşacak.

Dönüşüm projeleri özel hesabı 31 Aralık 2025 itibarıyla kapatılacak. Bu tarih itibarıyla söz konusu hesapta bulunan nakit tutarları bir yandan Başkanlık bütçesine öz gelir, diğer yandan mevcut veya yeni açılacak bütçe tertiplerine Başkanlıkça ödenek kaydedilecek. Özel hesaba ilişkin hak ve yükümlülükler başkanlığa devredilecek.

Kanunla , Bilirkişilik Kanunu’nda düzenleme yapıldı. Buna göre, 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1 Ocak 2028’e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda bilirkişi görevlendirmesi yapılabilecek.

Asgari şartları taşıyan ancak ilgili bilirkişilik bölge listesinde veya listelerinde yer almayan bilirkişilerin, ilgili kanunlardaki usule tabi olmadan görevlendirilmesine imkan tanınacak.